2012-05-31 18:52:49

提出如下问题:
我公司是物流公司，通过招拍挂的方式取得政府出让的一块土地，支付土地出让金400万，我公司先将该地块进行平整，平整支出成本50万，现将该地块转让，取得转让收入600万，问题一：营业税计税基础是什么？是按600万计算营业税还是按差额（600万-400万=200万）计算营业税。问题二：土地增值税扣除项目=出让金400万+平整土地支出50万+（出让金400万+平整土地支出50万）*10%+营业税及附加，是这样吗？各有什么文件依据？


尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

1、营业税：
财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知
财税【2003】第016号
单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额，营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证。

2、土地增值税：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
（国发[1993]138号）
第六条 计算增值额的扣除项目：
(一)取得土地使用权所支付的金额；
(二)开发土地的成本、费用；
(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
(四)与转让房地产有关的税金；
(五)财政部规定的其他扣除项目。

国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知
国税函发[1995]110号
土地增值税的计算：
增值额=收入额－扣除项目金额
（2）计算增值率
增值率=增值额÷扣除项目金额
（3）确定适用税率
依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率
（4）依据适用税率计算应纳税额
应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
土地增值税四级超率累进税率表
级数 增值额与扣除项目金额比率 税率（%） 速算扣除系数（%）
1 不超过50%的部分 30 0
2 超过50%～100%的部分 40 5
3 超过100%～200%的部分 50 15
4 超过200%的部分 60 35

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