2013-01-21 12:41:43

提出如下问题:
某公司有一块经营储备用地A，由于城市规划，政府用另一块土地B与A进行土地置换，并签订置换协议。

请问：1、公司进行土地产权信息变更时涉及的营业税、契税、土地增值税如何操作？政策依据？

2、B土地评估价比A土地高，是否要缴纳企业所得税？


尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

1、置换分解为出转让土地使用权与受让土地使用权两项业务进行会计及税务处理。
2、转让土地使用权：
1）、营业税：转让土地所有权按“转让无形资产”税目，依5%的税率缴纳营业税。
2）、城建税：纳税人所在地在市区的，税率为7%； 纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%； 纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。
3）、教育费附加：教育费附加率为3%。
（城建税、教育费附加以实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据）
4）、印花税：按产权转移书据税目，按所载金额0.5‰计税贴花。
5）、土地增值税：实行四级超率累进税率，税率 30%-60%。
6）、企业所得税：税率25%。

财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知
财税【2003】第016号
单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额，营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证。

国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知
国税函发[1995]110号
土地增值税的计算：
增值额=收入额－扣除项目金额
（2）计算增值率
增值率=增值额÷扣除项目金额
（3）确定适用税率
依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率
（4）依据适用税率计算应纳税额
应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
土地增值税四级超率累进税率表
级数 增值额与扣除项目金额比率 税率（%） 速算扣除系数（%）
1 不超过50%的部分 30 0
2 超过50%～100%的部分 40 5
3 超过100%～200%的部分 50 15
4 超过200%的部分 60 35

3、受让土地使用权：
1）、需缴纳契税（3%--5%浮动税率）。
2）、印花税：按产权转移书据税目，按所载金额0.5‰计税贴花。

专家补充回复
专家回复	1、是否可以利用政策性搬迁政策，将其“置换”看做用政策性搬迁补偿购置新土地，请书面请示主管税务机关。2、国家税务总局关于发布《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告 国家税务总局公告【2012】第40号第十三条： 企业搬迁中被征用的土地，采取土地置换的，换入土地的计税成本按被征用土地的净值，以及该换入土地投入使用前所发生的各项费用支出，为该换入土地的计税成本，在该换入土地投入使用后，按《企业所得税法》及其实施条例规定年限摊销。?