2014-12-02 08:04:50

提出如下问题:
我公司自行建造的办公楼，现有3种处理方式：1、对外出租。2、以不动产对子公司进行增资。3、对外出售。

请问三张方式的涉税处理？哪种方式对企业最有利？

营改增对我公司的此项行为是否有重大影响？


尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

您好，

1、租赁方式
根据《营业税暂行条例》及《营业税暂行条例实施细则》规定，有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为的单位和个人，为营业税的纳税义务人；单位或个人自建建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。该公司自建建筑物出租，既不属于有偿提供应税劳务的行为，又不属于视同提供应税劳务的行为，因此，不需缴纳建筑业营业税。但对将沿街楼房出租收取租金，属于税法规定的营业税应税行为，应按服务业租赁业缴纳营业税。

按应纳营业税额为计税依据缴纳城建税和其他教育费附加。

租金收入计入应纳税所得额计算缴纳企业所得税。

2、以不动产对子公司进行增资

印花税：根据《国家税务总局关于资金账簿印花税问题的通知书》按“实收资本”现“资本公积两项的合计金额。
对于子公司增资对其增加部分贴花。
《印花税暂行条例》税目税率表中，记载资金的账簿，按万分之五贴花。

营业税：《财政部、国家税务总局关于股转让有关营业税问题的通知》（财税《2002》191号，第一条规定，以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。因此，对于所投房产如果符合上述规定可免缴营业税。

土地增值税：《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税《2006》21号规定，对于以房产作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用于免征土地增值税的规定。因此企业与增资企业不属于房地产企业，就不用缴纳土地增值税。

企业以房产进行投资，视同销售，应按规定将视同销售收并入收总额计征企业所得税。

2、对外出售

房产交易要交房产税、营业税、契税以及其他与房地产相关的税种

房产税。是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种。

营业税。营业税是对销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税，属于流转税制中的一个主要税种

印花税，按销售合同缴纳印花税。

4、哪种方式对公司有利，各有利弊。

以出租方式，企业可以得到长期收益。

出售方式企业现在可以得到一大笔资金，用这笔资金进行其他投资，如果投资收益好的话，公司可有可观的一笔收益。如果投资不当也可能使公司损失这部分资金。

对子公司进行增资，如果子公司效益好，投资的资金就会超过其初的投资收益，不好，也可使前其的投资收不回来。

所以，出租没有多大风险，对子公司增资有一定的风险，如果出售，公司可以现在得到收益。

营改增对你公司的此项行为没有多大影响。

专家补充回复