2015-03-25 11:50:37

提出如下问题:
你好，老师，房地产以土地投资与第三方货币投资入股共同筹建新的公司，土地证能否过户到新投资的企业名下吗，如果能是不是办理土地证过户时涉及那些税，在办理时要交税吗


尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

如果是投资入股，必须办理过户。不需要缴纳营业税及附加，但需要缴纳土地增值税及企业所得税、印花税。
1、营业税：

　　财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知
财税[2002]191号
颁布时间：2002-12-10发文单位：财政部 国家税务总局
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

　　近来，部分地区反映对股权转让中涉及的无形资产、不动产转让如何征收营业税问题不够清楚，要求明确。经研究，现对股权转让的营业税问题通知如下：

　　一、以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

　　二、对股权转让不征收营业税。

　　三、《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）第八、九条中与本通知内容不符的规定废止。

　　本通知自2003年1月1日起执行。
　　2、企业所得税：

　　《企业所得税实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

　　《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）规定，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。

　　企业将土地进行股权投资，也就是发生了非货币性资产交换，根据上述规定，应确认财产损益计缴企业所得税。同时投资双方按所得税法的相应规定进行所得税的其他处理。

　　3、土地增值税：

　　《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）文件规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

　　但是《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条关于以房地产进行投资或联营的征免税问题规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。

　　根据上述规定，企业将土地转让到所投资的企业从事房地产开发的，应缴纳土地增值税。若被投资企业不是从事房地产开发的，不缴纳土地增值税。

　　4、印花税：

　　《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发[1991]155号）规定，“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。由签订“产权转移书据”的双方按万分之五的税率缴纳印花税。

　　5、契税：

　　《契税暂行条例细则》第八条规定，以土地、房屋权属作价投资、入股，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。但是，契税是由被投资人缴纳的。

关于加强以非货币财产出资的评估管理若干问题的通知(财企[2009]46号)

--------------------------------------------------------------------------------

党中央有关部门，国务院各部委、各直属机构，总后勤部、武警总部，全国人大常委会办公厅，全国政协办公厅，各中央管理企业，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、工商行政管理局，新疆生产建设兵团财务局、工商局：

　　为了加强以实物、知识产权、土地使用权等非货币财产出资的评估管理，规范以非货币财产出资评估行为，依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国公司登记管理条例》等有关法律法规，现就以非货币财产出资评估管理有关事项通知如下：

　　一、有下列情形之一的，应当进行资产评估：

　　（一）投资人以非货币财产出资的；

　　（二）在验资或申请工商登记时，验资机构或投资人发现用作出资的非货币财产与评估基准日时的资产状态、使用方式、市场环境等方面发生显著变化，或者由于评估假设已发生重大变化，可能导致资产价值发生重大变化的；

　　（三）法律、行政法规规定的其他需要进行资产评估的事项。

　　二、以非货币财产出资评估，投资人应当委托依法设立的资产评估机构进行。

　　三、以非货币财产出资的投资人，应当对所提供的非货币财产的真实性、合法性承担责任。

　　四、资产评估机构从事以非货币财产出资评估业务时，应当严格遵循有关的资产评估准则和规范，并对评估结论的合理性承担法律责任。

　　资产评估机构在执行以非货币财产出资评估业务时，可以聘请相关专业的专家协助工作，但不能因此减轻或免除资产评估机构及注册资产评估师应当承担的法律责任。

　　五、资产评估机构应当遵循独立、客观、公正的原则，不得迎合委托方要求出具虚假的评估报告，不得以给予“回扣”、恶性压价等不正当竞争方式承揽以非货币财产出资评估业务。

　　六、投资人及其他任何单位和个人不得干预以非货币财产出资的评估业务和评估结果，相关专业的专家在协助资产评估机构执业时，应当只对评估对象的技术状况发表专业意见，不得对评估报告及评估结果是否合理发表意见。

　　七、财政、工商管理部门应当建立信息通报机制，对以非货币财产出资的投资人和从事以非货币财产出资评估业务的资产评估机构违反上述规定的，应当按国家有关规定进行处理。

　　八、中国资产评估协会应当加强行业自律和专业指导工作，建立相关专业的专家库，建立并完善相关的诚信信息档案和数据库，为以非货币财产出资评估创建必要的平台，以提高资产评估的执业质量、行业公信力和影响力。

　　九、本通知印发后，过去有关规定与本通知内容相抵触的，以本通知为准。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　财政部 工商总局

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二○○九年三月三十日

专家补充回复