2015-03-27 13:11:27

提出如下问题:
根据《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号）规定，纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部 国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。

现在请问：

1、房地产企业在承担了土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权，是否要视同销售不动产征收营业税？

假如要视同销售不动产征收营业税，其计税营业额是否要包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款？

2、房地产企业在承担了土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权，是否要视同销售不动产征收企业所得税？

假如要视同销售不动产征收企业所得税，其视同销售收入和视同销售成本如何确定？即是否要产生应纳税所得额？

以上解答烦请提供政策依据。

谢谢。




尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

1.根据现行营业税相关政策规定，纳税人在房地产开发过程中，给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，以及被拆迁人取得的房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按"销售不动产"税目缴纳营业税。1.产权调换、互不补价的计税营业额的确定

　　产权调换、互不补价是指开发商与被拆迁人之间按照"拆一还一"原则，在回迁房面积与拆迁房面积相等的情况下，互相均不收取房屋价款的一种安置形式。其计税营业额的确定，应根据《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函〔1995〕549号）规定，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定。所指的同类住宅房屋的成本价应包括土地成本、基础配套、建筑安装成本、开发间接费用等。另外，营业税属于价内税，是价格的组成部分，计税价格＝成本＋利润＋营业税＝成本＋利润＋计税价格×营业税税率，由（1－营业税税率）×计税价格＝成本＋利润，推算出组成营业税计税价格＝（成本＋利润）/（1－营业税税率）。
2.被拆迁户的土地由国家统一征收后，以"招、拍、挂"方式出让给房地产开发公司，房地产公司以房屋抵偿应支付给被拆迁人的拆迁补偿费用，而并非是被拆迁人以土地换取房地产公司开发产品。对房地产公司以开发产品抵偿债务的行为，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条的规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。因为房地产公司是以开发产品抵偿应支付的拆迁补偿费，房地产公司在确认收入的同时，应当以同等金额确认拆迁成本支出，对房地产公司收到补价的，应冲减拆迁成本支出。


以上回复仅供参考，谢谢您的提问！

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