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非房产企业出售厂房

2015-06-02 20:26:53
提出如下问题:
老师:您好!

我司外资企业,自建厂房,房产原值1300万元,总面积15000平方米,房产评估3700万元,如按3700万元出售厂房,我司出售房产涉及那些税种,分别应交纳多少税金?


尊敬的会员:
您提出的问题专家解答如下:


转让不动产
1)、营业税:依5%的税率缴纳营业税。
2)、城建税:纳税人所在地在市区的,税率为7%; 纳税人所在地在县城、镇的,税率为5%; 纳税人所在地不在市区、县城或镇的,税率为1%。
3)、教育费附加:教育费附加率为3%。
(城建税、教育费附加以实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据)
4)、印花税:按产权转移书据税目,按所载金额0.5‰计税贴花。
5)、土地增值税:实行四级超率累进税率,税率 30%-60%。
6)、企业所得税:税率25%。

(注:转让自建的不动产按全额征收营业税)
1、购置的不动产转让时按差额征税。购置不动产指购置具有房屋使用功能的房产。
2、转让自行投资建造的不动产不适用上述规定,应按全额征收营业税。


其中:
国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知
国税函发[1995]110号
土地增值税的计算:
增值额=收入额-扣除项目金额
(2)计算增值率
增值率=增值额÷扣除项目金额
(3)确定适用税率
依据计算的增值率,按其税率表确定适用税率
(4)依据适用税率计算应纳税额
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
土地增值税四级超率累进税率表
级数 增值额与扣除项目金额比率 税率(%) 速算扣除系数(%)
1 不超过50%的部分 30 0
2 超过50%~100%的部分 40 5
3 超过100%~200%的部分 50 15
4 超过200%的部分 60 35
转让旧房及建筑物的,在计算其增值额时,允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额(即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值),以及在转让时交纳的有关税金。这主要是考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额,不尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响,比较合理。


《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知 》
(财税〔2006〕21号 )
二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题
纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。
对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定,实行核定征收。


《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》
国税函[2010]220号
 七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题
  《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年;超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年。

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