2018-10-18 07:27:37

提出如下问题:
请问企业名下的住宅出租后，是否需要将该住宅从固定资产科目调整至投资性房地产科目？政策依据是什么？


尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

您好，

一、投资性房地产与固定资产的差异

　　（一）本质特征不同。

我国《企业会计准则第4号——固定资产》具体准则中指出固定资产是同时满足下列特征的有形资产：一是为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而特有的；二是使用寿命超过一会计年度。从固定资产的定义来看，具有以下三个特征：1、不以投资和销售为目的。企业持有固定资产的目的是为了生产商品、提供劳务、出租或经营管理。而不是用于出售和投资的产品；2、可供企业长期使用。使用寿命超过一个会计年度，随着使用和磨损，通过计提折旧方式逐渐减少帐面价值；3、固定资产是有形资产。具有实物特征，有一个实体存在。

《企业会计准则第4号——投资性房地产》具体准则中规定，投资性房地，是指为了赚取租金或资本增值，或两者兼有之而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。资性房地产主要包括：出租的土地使用权；长期持有并准备增值后转让的土地使用权；企业拥有并已出租的建筑物。从投资性房地产的定义来看，具有以下三个特征：1、投资性房地产是一种经营活动而非投资活动。投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上是一种让渡资产使用权行为；2、投资性房地产随着时间的推移，其市场价值会超过其账面价值；3、投资性房地产一般投资金额大、周期长、流动性和变现能力差。

（二）持有目的不同。

　　虽然投资性房地产与自用房地产在物质形态上是相同的，但企业持有它们的主要目的不同。

固定资产的持有目的是为了生产商品、提供劳务、出租（不含投资性房地产）或经营管理而持有的。企业持有的固定资产是企业的劳动工具或手段，是服务于企业自身的生产经营活动。

投资性房地产的持有目的是为了为了赚取租金或资本增值，是企业的一种经营活动。投资性房地的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素有关，但目的是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。根据税法规定，企业房地产出租、国有土地使用权增值后转让均属于一种经营活动，其取得的房地产租金收入或国有土地使用权转让收益应当缴纳增值税。

企业名下的住宅出租，是否由固定资产科目调整至投资性房地产根据企业目的而定。

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