提出如下问题:
有一个人名下加油站整体对外出租，10年一次性收入5000万元（含办公楼，洗车房，保养车间，加油设备及洗车设备），需代开发票，增值税怎么交?个人所得税怎么交?房产税怎么交?如果房产和设备分开计税，怎么分配比较合理?
尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:您好，
很多地方税务机关在实际执行中认为：房产税按年征收、分期缴纳的规定，仅适用于依照房产原值计算缴纳房产税的情况。对于一次性预收取的房屋租金收入，不能按照租赁期分摊缴纳房产税，以一次性收取的全额租金为计税依据计征房产税。如《湖北省地方税务局关于明确财产行为税若干具体政策问题的通知》（鄂地税发〔2010〕176号）规定：“对纳税人出租、出借房产应纳房产税的纳税义务时间规定为自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。房产税按年征收、分期缴纳的规定，仅适用于依照房产原值计算缴纳房产税的情况。对于一次性预收取的房屋租金收入，不能按照租赁期分摊缴纳房产税，必须按照国税发〔2003〕89号文件的规定，以一次性收取的全额租金为计税依据计征房产税。”
但在实务中，有的地方政策执行口径不同。如《大连市地方税务局关于进一步明确出租房屋房产税相关规定的公告》（大地税公告〔2011〕5号）规定：“在大连市行政区域内出租房屋的纳税人，应当自出租房屋的次月起，按月缴纳房产税，房产税的计税依据为合同约定的租金收入在合同约定的租赁期限内按月分摊后的价值；合同约定有免租期的，分摊的租赁期限不包含免租期；免租期内，由房屋产权人根据房屋原值按月计算缴纳当月房产税。凡到税务机关代开发票的出租房屋纳税人，应当在税务机关代开发票时，按照代开发票金额，一次性缴纳房产税。”因此，如果有预收租金情况的企业，应当及时与当地税务机关进行沟通，了解当地政策执行口径后，再进行纳税申报。
如果房产和设备合理分摊，从综合税负考虑，按房产和设备的价值分摊比较合理。
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：
(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
(二)纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第53号)第二条规定，其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
根据上述规定，其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊确认收入，计算缴纳增值税;除此以外，纳税人提供租赁服务一次性收取租金，应当在收到预收款当天一次性缴纳增值税。
财产租赁个税政策汇总
1.财产租赁所得，适用比例税率，税率为百分之二十。
对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。（财税〔2000〕125号）
2.财产租赁所得，是指个人出租不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。
3.财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。
(1)每次(月)收入额不超过4000元的：应纳税额=应纳税所得额×适用税率=[每次(月)收入额-允许扣除的项目-修缮费用(800元为限)-800]×20％
(2)每次(月)收入额在4000元以上的：应纳税额=应纳税所得额x适用税率=[每次(月)收入额-允许扣除的项目-修缮费用(800元为限)]×(1—20％)×20％
4.财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。
（1）一个月收取一年的租金，算一次收入，实务中税务机关放宽口径按照每月收入为一次（详见总局视频）
（2）每个月收取租金，每月算一次收入
（3）不同租赁标的物（比如出租两套房），分别算次数。
京公网安备 11010802021794号
