2022-02-11 11:00:53

提出如下问题:
房地产开发企业收入确认时间及相关文件。


尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

您好，

1、国税发〔2009〕31号对计税成本确认的相关规定

第一，房地产企业预售房计税成本（企业所得税前扣除成本）确认的时间点：开发产品完工的时间点。

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉》（国税发〔2009〕31号）第九条的规定，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

企业开发产品只要满足竣工备案、投入使用或者取得了初始产权证明三个条件中任意一个即达到完工条件；房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工，房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额，企业应当在完工年度的当年计算实际毛利额，调整实际毛利与预计毛利之间差额，为了能够准确计算实际毛利额，需要对符合条件的开发产品进行收入成本结转。

第二，开发完工产品结转计税成本的终止日: 开发产品完工年度企业所得税汇算清缴前（5月31日之前）。

开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

第三，开发完工产品计税成本核算的凭证要求。

房地产企业在结算完工开发产品的计税成本时，必须遵循以下税前扣除核算要求：

（1）完工开发产品实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

（2）除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

首先，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

专家补充回复