2022-04-01 10:48:53

提出如下问题:
地下车位转让收入（无产权），应计入收入吗？相关的成本可否扣除


尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

您好，

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
对未经许可建设地下建筑，按合理的方法计算的其应分摊的成本，在计算土地增值税时，不作为扣除项目金额。
对作为公共配套设施（包括人防设施）的地下建筑，按合理的方法计算的其应分摊的成本，计入公共配套设施成本，应按规定的办法分配计入各类可售建筑面积（包括可售的地下建筑面积）成本中。
对可售地下建筑面积，在计算土地增值税时，不分摊取得土地使用权所支付的金额，开发土地和新建房及配套设施的成本（不包括不经许可建设的成本）即房地产开发成本，除了只可归集于地上建筑的成本（如地上建筑特定的装修、设施成本等）外，一律在地上可售和地下可售面积之间平均分配。
　　另外,根据《物权法》第五十二条的有关规定，国防资产属于国家所有，并且建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条已明确规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。因此，人防车位产权属于国家。《中华人共和国人民防空法》第五条规定“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者”。因此，投资者即开发商可以将人防工程改为停车位出租获益，但不能将之售卖，更无法办理产权证。

一、 土地增值税
转让无产权的地下车位取得的收入，应该与销售商品房一起进行土地增值税清算，其收入、成本并入对应的项目类型，计算土地增值税

二、增值税
营改增后，房地产开发企业销售开发产品应缴纳增值税，根据“《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）”的规定，销售地下车位的使用权，应该缴纳增值税。
《附件1附：销售服务、无形资产、不动产注释》三、销售不动产
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
三、所得税
根据企业会计准则和税法的相关规定，销售无产权地下车位的使用费收入应作为一次性收入计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税。即使不考虑上述合同的性质，根据企业会计准则和税法的规定，上述合同规定的使用费收入应作为一次性收入计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税。

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