2022-08-09 17:11:08

提出如下问题:
我公司计划将商业以25年每年收取固定租金的方式将商铺出售出去，以租代售，25后房产过户给购买人。请问1.以租代售按租赁交税还是按销售不动产交税？2.以租代售什么时候确认收入？3.以租代售业务实质是否可理解为分期收款销售不动产？4.以租代售涉及哪些税种以及分别什么时候确认？




尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四的规定，超过20年的租赁合同无效，同时根据根据财税【2016】36号有关应税服务注释规定，转让建筑物永久使用权，按照销售不动产缴纳增值税。即按照实质重于形式的原则，如果购买方取得了不动产的占有、使用、收益、分配等权力，仍应按照出售不动产处理。基于以上法律、税收政策规定，房地产企业“以租代售”方法，虽然没有与购买者办理过户手续，但是签订的租赁合同超过20年的情况下，房地产公司收取的租金视同销售房屋分期付的购房款。具体的税务处理如下：

　　（1）增值税的处理：按照“以租代售”合同约定的分期付租赁款的日期确认增值税纳税义务时间。
（2）土地增值税的处理：按照“以租代售”合同约定的按照租房时的价格卖给租房者的价格与面积计算的收入作为土地增值税收入。土地增值税的纳税义务时间为房屋交付给租房者使用的时间。
（3）企业所得税：《中华人民共和国企业所得税法》第十九条企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。基于此规定，房地产企业与租房者签订的“以租代售”合同约定的租金付款时间确定为企业所得税的纳税义务时间。

1.以租代售按销售不动产缴纳增值税。
2.合同约定的分期收款时确认收入，涉及的税费在上面已经列示。如还有疑问请再次提出，谢谢！

专家补充回复
专家回复	对的。