2024-09-10 15:29:02

提出如下问题:
1、房产税中地价计算时，容积率的计算口径，建筑面积是用实际建筑面积（因为有些房产未办理不动产证），还是用不动产证中的建筑面积还是用规划证中的规划面积？依据是什么？

2、比如一块大的土地，政府给发证的时候是两个土地证，那算容积率的时候，是分别计算容积率算地价和房产税呢还是合并到一起算个容积率呢？依据是什么？

3、一个不动产证建筑面积中既有房屋，又有建筑物以外的水池子，按照房产税判断，水池子不交房产税，那计算容积率和房产税中的地价时要把水池子的建筑面积剔除吗？


尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值. 计算公式： 容积率=总建筑面积÷总用地面积
1.有不动产证的按不动产证上的建筑面积，没有的按实际建筑面积，国家层面没有出台具体的规定，只是实务工作中大多这样执行，具体以您当地税务机关要求为准。
2、两个土地证分别计算各自的容积率，不合并计算，无官方层面的文件。
3.您的理解正确，水池子部分的建筑面积剔除。
根据《‌财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)，对于按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

专家补充回复