2024-09-26 17:22:09

提出如下问题:
房开企业于2023年4月签订预售合同并约定分期收款日期分别为2023年12月，2024年5月，房开企业竣工备案在2023年10月，并于2023年11月交房。请问以下理解是否正确：因为房开企业在预售期间未收到款，因此不需要预缴增值税、土地增值税和企业所得税。增值税纳税义务时点是在2023年11月交房之日，并在2023年12月按照一般计税申报缴纳增值税；所得税房开企业分期收款按照收款日确认纳税义务时点，因为收款日是在竣工备案之后，因此，也无须预缴所得税，在竣工备案年度2023年度按照完工产品缴纳企业所得税。麻烦老师看下以上理解是否正确。


尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

企业所得税：根据《关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)第六条规定：“采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。”

增值税：按财税【2016】36号文和18 号公告的规定，房地产企业纳税义务发生时间为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是房地产企业转让不动产过程中或者完成后收到的款项。取得索取销售款项凭据的当天，则是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。

土地增值税：（二）以分期收款方式转让房地产的

　　对于这种情况，主管税务机关可根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限。

　　即先计算出应缴纳的全部土地增值税税额，再按总税额除以转让房地产的总收入，求得应纳税额占总收入的比例。然后，在每次收到价款时，按收到价款的数额乘以这个比例来确定每次应纳的税额，并规定其应在每次收款后数日内缴纳土地增值税。


对照以上规定，您的理解正确。如还有疑问请再次提出。谢谢！

专家补充回复