2024-12-10 10:11:02

提出如下问题:
我单位为房地产开发企业，在经营过程中，部分商铺出租，账务上应该怎么处理？是否应转投资性房产？如果按成本法转投资性房地产．正常折旧几年后，又出售了，土增怎么考虑，所得税怎么考虑，是否有相关支持文件？

如果不可以投资性房地产，应该怎么处理？


尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

您好，

房地产开发企业在经营过程中，如果部分商铺用于出租，那么在账务处理上主要包括以下几个方面1：

商品房对外出租时，应借记“投资性房地产”，贷记“开发产品”。
一次性收到房屋租金时，应借记“银行存款”或“应收账款”，贷记“预收账款/合同负债”。
如果房屋所在地与机构所在地不在同一县市，需在房屋所在地预缴增值税，此时应借记“预收账款/合同负债”，贷记“其他业务收入应交税费-应交增值税（销项税额）/应交税费-简易计税”。
如果房屋所在地与机构所在地在同一县市，则直接进行纳税申报。
按出租期间分期结转成本。

投资性房地产的折旧年限通常为20年，但具体年限可能会因不同的国家和地区而有所不同。在出售投资性房地产时，土增（土地增值税）和所得税的计算需要考虑以下几个方面：

土地增值税（土增）：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人征收的一种税。在出售投资性房地产时，需要计算土地增值税。土地增值税的计算公式为：增值额=转让收入-扣除项目金额。这里的扣除项目金额包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、新建房及配套设施的成本和费用等。根据增值额的不同，土地增值税实行四级超率累进税率。

所得税：在出售投资性房地产时，还需要考虑所得税。根据《企业会计准则》和《中华人民共和国企业所得税法》的规定，企业出售投资性房地产应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。也就是说，出售投资性房地产所获得的利润需要缴纳企业所得税。

综上所述，在出售投资性房地产时，需要分别考虑土地增值税和所得税的计算，并按照相关规定进行税务处理。具体的税务处理方法可能因不同的国家和地区而有所不同，建议咨询专业的税务顾问或会计师以获取更准确的信息。

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