2026-03-04 15:07:58

提出如下问题:
我公司是一般纳税人，于2008年购入房产，购入时没有抵扣进项税，在后续使用过程中，多次对房屋装修改造，发生装修改造费用，直接费用化，并且抵扣了进项税。现将房产对外出租，增值税如果选择简易计税的话，自用期间发生装修改造费用能否可以抵扣？对于整个房产对外出租的行为属于专用还兼营？


尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

若贵公司选择将房产对外出租适用简易计税方法，则自用期间发生的装修改造费用对应的进项税额不得抵扣，已抵扣的需作转出处理。

依据及分析：

政策核心原则：
根据财税〔2016〕36号附件1第二十七条，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或个人消费的购进货物、服务等的进项税额不得从销项税额中抵扣。
财税〔2017〕90号进一步明确，纳税人购入/租入不动产后支付的装修费、维护费等费用对应的进项税额，若该不动产同时用于一般计税和简易计税项目，需按销售额比例分摊不得抵扣的进项税额。但若不动产全部用于简易计税项目，则所有进项税额（包括装修费）均不得抵扣。
若贵公司仅将该房产用于出租（且选择简易计税），则属于“专用”；若同时存在其他一般计税项目（如销售货物、提供应税服务等），则可能涉及“兼营”，需分别核算销售额。

专家补充回复