2015-04-26 18:25:36

提出如下问题:
我们公司购买一块273亩的土地作为一期项目用地，但公司把这一块地又分为多个单独的土地证，又分三个项目报建，如某一期建设项目，某一期检测中心建设项目，某一期4S店，综合楼等建设项目

1，请问老师我们清算是以分立的项目作为清算单位，还是按一期总项目清算？我们老总说应按一期项目清算,不知对否？

2，我们公司拿出其中的一块土地（单独立项）成立一个新的检测公司，对方则投入资金入股，我们咨询国土部门说不能过户，土地不允许卖买，以土地投资，权属发生变化视同转让，转让必须要在建工程达到25%时才能转让，这个合适吗？

3，如果以在建项目转让，我们以投资入股的方式，涉及那些税？新公司以什么票据作为无形资产的入帐价值？是按协议吗？

4，土地证过户是不是等在建工程达到25%时过户，还是等在建工程完工时在过户，过户是必须清算吗

5，土地是不是可以协议价作帐，还是必须评估入帐，不评估税务部门能否认可，我们和对方已就土地投资入股的价格确定，为了节约税费，签订协议价时低一点，请问清算时土地增值税时按协议价核算时，税务部门认可吗？我们高出协议价的那部分能通过协商作价时把股权高一点吗，也就是说你100元占40%股权，我土地协议50元占60%的股权，然后我们在通过减资的方式收回股权，这个协议能否有效，在这个过程中涉及那些税费，

谢谢老师能给我解答。




尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

1、贵公司应以分立的项目作为清算单位
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
国税发〔2006〕187号
一、土地增值税的清算单位
　　土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
　　开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

2、土地不允许卖买，以土地投资，使用权属发生变化视同土地使用权发生转让，土地使用权的转让没有25%的规定。
转让必须要在建工程达到25%时才能转让指的是商品房预售达到的条件。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

3，如果以在建项目转让，以投资入股的方式，涉及营业税，印花税，土地增值税，所得税。新公司以评估价值作为无形资产的入帐价值。

4，土地证过户不需要等在建工程达到25%时过户或者在建工程完工时在过户，过户必须清算。

5，土地应按评估价值入帐，不评估税务部门不认可。

专家补充回复