2015-06-29 00:09:00

提出如下问题:
A企业不属于房地产开发企业有一土地，B企业为房地产开发企业，现A企业要开发该地块但无资质，无法开发，只有挂靠B企业，但是根据法律规定开发项目不可以挂靠，就只有采用合作建房（实质是B企业所收取部分管理费和开发收益，其他均由A企业自行负责），合同写的是按比例共担风险、共享利益，在建设部门审批时没有改变土地归属，立项和预售许可证等都是以B 开发企业名义进行。现在进行土地增值税清算时，税务局认为，该合作方式A企业应征收营业税，因没有投资到企业，而是投到项目，所以不符合免税条件，要按B承受土地金额征收契税。请问税务局这种处理是否正确？谢谢！


尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

1、合作建房，项目立项时合作双方需共同立项，需事先约定分配方案，
2、当不具备合作建房的条件时，其行为可认定为转让土地使用权行为。若被认定为转让土地使用权则涉及对A企业征收营业税对B企业征收契税问题，
3、、有关合作建房的税收政策：
1）营业税：
关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》
国税函发[1995]156号
2）企业所得税：
《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发〔2009〕31号）
第五章 特定事项的税务处理　　?
　　第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：?
　　（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。?
　　（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：?
　　1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。?
　　2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。?
3）土地增值税：土地增值税法规定：“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。”

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