2015-08-03 09:32:53

提出如下问题:
老师：

我于2012年2月1日购入一幢房产，共300平米，价值400万。准备出售，现转让价有二种方案：

1、按430万转让。请问：营业税及附加、个税、土地增值税如何计算？

2、按400万或380转让，请问：营业税及附加、个税、土地增值税又如何计算？低于购入价或平价转让，税局及房产部门会认可吗？他们会如何判定价格交税？

3、除了以上税种，还要交其他税费吗？

4、房产中介公司给二手房交易税费一览表的个税是1.88%，请问这是按什么金额来乘以1.88%计算个税？还是按财产转让收入减财产原值和相关税费后乘以20%计算个税？

4、这有没有税收筹划的空间？


尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

1、营业税（４３０－４００）＊５％计算营业税．
　土地增值税　依据《土地增值税暂行条例实施细则》对个人转让自有住房，凡居住满5年或5年以上的，经向税务机关申报批准，免缴土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年，按规定计征土地增值税。
　　土地增值税应纳税额＝〔转让收入－原购入价格－与转让房地产有关的税金〕×适用税率
　　个人所得税是按照（房屋转让的收入－房产购入原值-合理税费)*20%计算。
2、如果以低于购入价做为转让价格是不需要交纳相关税费的，但税务机关一般是不会认同，除非有合理的低价转让依据。否则税务机关会按房屋所在地区的销售价格或评估价做为个人房屋转让价格要求个人补交相关税费的。
3、除了上述税费外还应交给城建税，教育费附加等。
4、中介机构个税税率1.88%应当是他们自已测算的一个综合税率。一般个税计算都是按财产转让收入减财产原值和相关税费后乘以20%.
5、至于这方面的税收筹划您可以到我们俱乐部进行一下现场咨询，我们会有专人为您解答。
谢谢您的提问。

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