2017-05-15 18:08:26

提出如下问题:
我单位2003年购入县城房产兼职13万元，住宅，作为二级单位宿舍、办公合用，现在准备出售，预计售价含税36万元，评估测量中介费用合计1万元，咋样计算土地增值税？


尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

土地增值税的计算：
（1）计算增值额

增值额=收入额－扣除项目金额

　　（2）计算增值率

增值率=增值额÷扣除项目金额

（3）确定适用税率

依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率

（4）依据适用税率计算应纳税额

应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
扣除项目：
《关于土地增值税—些具体问题规定的通知》(财税〔1995〕48号)文第七条关于新建房与旧房的界定问题
　　新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。
第十条关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题中规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。另外，从《关于印发〈土地增值税纳税申报表〉的通知》(国税发〔1995〕90号)中适用于非从事房地产开发的纳税人的《土地增值税纳税表申报表(二)》中可以看出，转让旧房的扣除项目主要有：①取得土地使用权所支付的金额；②旧房及建筑物的评估价格；③与转让房地产有关的税金等；④评估费用。其中：
①取得土地使用权所支付的金额。是指为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。值得注意的是，对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
②旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。之所以采用评估价格作为扣除金额，主要是考虑到旧房转让收入中包含一定的受通货膨胀因素影响的价格上涨部分，如果对因通货膨胀而带来的增值进行征税显然是不合理的。
其基本计算公式为：旧房评估价格＝旧房重新建造的完全价值－建筑物的折旧，基本步骤是先求取该房产在评估时点的重新建造完全价值；其次是估计该房产中的折旧额；然后由新建造完全价值中扣减折旧额即可。应该注意的是房产的成新度折扣不同于会计核算上的房屋折旧，它是根据房屋在评估时的实际新旧程度，与专业机构规定的房屋新旧等级标准进行对照，并参考房屋的使用时间、使用程度和保养等情况，所确定的房屋新旧度比例，通常用“几成新”来表示。
另外，评估的价格须经当地税务机关确认后方可扣除。　　　　　　　　　　　　　　　　
③与转让房地产有关的税金。是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
④评估费用。是指纳税人转让旧房及建筑物时，因计算纳税需要对房地产进行评估所支付的评估费用。
⑤有关其他扣除项目。《细则》规定，只有对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地的成本、费用规定计算的金额之和，加计20％的扣除，而对于转让旧房，则不能加计扣除。
三、具体业务计算举例。假设某公司办公楼经房地产评估机构评定重置成本价格为650万元，该房屋的成新率为六成（经税务机关确认），发生评估费用3万元，缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加为49.05万元。计算如下：
（一）扣除项目金额：
1、取得土地支付的金额＝150万元；
2、房屋的评估价格＝650×60%＝390万元；
3、允许扣除税费金额＝49.05万元；
4、发生的评估费用金额＝3万元；
5、扣除项目金额合计＝150+390+49.05+3＝592.05万元。
（二）增值额及增值率：
1、增值额＝900－592.05＝307.95万元；
2、增值率＝307.95÷565.05×100%＝54.50%
（三）应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
应纳土地增值税税额＝307.95×40%－592.05×5%＝93.5775万元。
附：
土地增值税四级超率累进税率表
级数 增值额与扣除项目金额比率 税率（%） 速算扣除系数（%）
1 不超过50%的部分 30 0
2 超过50%～100%的部分 40 5
3 超过100%～200%的部分 50 15
4 超过200%的部分 60 35

专家补充回复