2018-07-25 16:26:44

提出如下问题:
老师:

我公司是仓储物流业,有三块土地,每块土地上都有仓库对外出租的,现想出售或出租期中一块,想问问: 出售或出租都分别需要交什么税,税率是多少?


尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

根据财税〔2017〕33号，一、自2017年1月1日起至2019年12月31日止，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。

一、增值税：根据国家税务总局2016年第14号公告，第三条 一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：
（一）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（三）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（五）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
二、土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权，须缴纳土地增值税。　转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据，土地增值税的税率： 1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用30%的税率； 2、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，适用40%的税率； 3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，适用50%的税率； 4、增值额超过扣除项目金额200%的部分，适用60%的税率。
三、企业所得税：《国家税务总局关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》(税务总局公告2010年第19号)第一条规定：企业取得财产(包括各类资产、股权、债权等)转让收入、债务重组收入、接受捐赠收入、无法偿付的应付款收入等，不论是以货币形式、还是非货币形式体现，除另有规定外，均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。 ”以以转让取得的全部收入减去购置成本和相关税费后的余额，与当月收益合并，按25%的税率计算。
四、印花税：按“产权转移书据”缴纳，税率是万分之五。
五、附加税，根据实际缴纳的增值税依据当地附加税率计算缴纳。

出租的增值税：（一）一般纳税人
（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
（2）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，适用税率10%。
出租的印花税，按租金收入千分之一缴纳

因此，1.厂房出租的需要缴纳增值税、所得税、土地增值税、印花税及附加税。
2.出售与出租需要缴纳的税有增值税、所得税、印花税、及附加税。

谢谢提问！

专家补充回复

专家回复

出售建筑物的增值额等于收入减掉扣除项目。 扣除项目按以下情况分别来确定 ： 转让旧房土地增值税的扣除项目如何确定，应区分以下三种情况： 第一种情况、能提供旧房及建筑物评估价格的情况： 旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。 1.关于土地款、旧房评估价估的扣除规定 依据财税[1995]48号第十条规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金，作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。 2.关于契税的扣除规定 依据财税[1995]48号第十一条规定 对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。 3.关于评估费的扣除规定 依据财税[1995]48号第十二条规定纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。 4.关于印花税的扣除规定 依据财税[1995]48号第九条规定，中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。 第二种、不能取得评估价格，但能提供购房发票的情况： 根据财税字[2006]21号文件的第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，按以下原则扣除： 1.关于土地款、旧房评估价的扣除规定 购房发票所载金额（实际上包含了《土地增值税暂行条例》中第六条的“取得土地使用权所支付的金额”以及“旧房及建筑物的评估价格”两部分。 2.加计扣除金额的规定 按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时的“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年。 3.关于契税的扣除规定 对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5％的基数。 因此，不能取得评估价格，但能提供购房发票的旧房转让，土地增值税扣除项目的计算公式=发票所载金额×[1+（转让年度-购买年度）×5%]）+与房地产转让有关税金(包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加，必须提供相应的完税凭证)+与房地产转让有关费用。 第三种、既没有评估价格，又不能提供购房发票的情况： 转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的情况，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收， 贵公司要根据企业的实际情况来确定是评估还是核定征收。谢谢！