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关于“拆迁安置补偿”涉税问题

2021-06-02 10:09:19
提出如下问题:
基本情况:

1.某市政府A委托某集团公司B承担城市更新改造项目实施主体,对该项目范围内的生产性经营公司C进行拆迁,并由集团公司B 与生产性经营公司C 签订“拆迁安置补偿协议”,协议约定,补偿标的由B全部以货币补偿方式支付C拆迁安置补偿款,补偿标的为:C的全部土地使用权、永久性建筑物、临时建筑物、构筑物、附着物、设备设施、青苗、员工补偿等。

2.问题:请问以上标的交易分别涉及的税种含哪些?具体如何计税?有无税收优惠等?如有,请提供政策文号?




尊敬的会员:
您提出的问题专家解答如下:


您好,

《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》国税函[2007]768号

一、关于拆迁补偿住房取得方式问题

房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时,其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户,并获得了相应的经济利益,根据现行营业税有关规定,应按“销售不动产”税目缴纳营业税;被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权,该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。

这里,我们关注的是两个层次:

第一是实施拆迁的单位房地产开发企业。从该文件规定看,房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时,其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。根据《营业税暂行条例实施细则》的规定,营业税中有偿转让不动产属于营业税征税范围,而其中有偿包括取得货币、货物或其他经济利益。因此,对于房地产开发企业转让不动产所有权并取得了经济利益肯定属于营业税征税范围,应征收营业税,这条原则国税函[2007]768号文是进行了进一步明确的,即根据现行营业税有关规定,应按“销售不动产”税目缴纳营业税。但由于房地产开发企业取得的不是货币和货物,而是其他经济利益,这里就涉及到营业税计税依据的确认问题,对于这个问题我们认为仍按国税函发[1995]549号进行处理,这里就不再详细表述了。

第二个问题就是我们在实务中一直关注的问题就是被拆迁户取得拆迁补偿是否涉及到流转税的征税问题。因为,如果无论是产权调换还是货币补偿,从表现形式来看,都是被拆迁户将原有房屋换成了新房屋或货币,这个和一般的房屋销售行为很类似。因此,一般如果纳税人将原有房屋销售给第三方取得货币或将自己的房屋同被人交换新的房屋时,在营业税处理上都是按照“销售不动产”征收营业税的。这里,对于被拆迁户放弃原有房屋的所有权(假设被拆迁户对原有房屋用于所有权)所获得的货币或房屋的实物补偿,是否也应按销售不动产征收营业税,一直是实务中争议的一个焦点。国税函[2007]768号文对这个问题并没有给予非常直接的答复,只是提出了两个意见:

(1)被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权,该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。

(2)被拆迁户销售与房地产开发公司产权调换而取得的拆迁补偿住房时,应按《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)文件的规定确定该住房的购买时间。

这里,首先明确了一点,被拆迁户取得的新房屋是属于购买形式而不是非购买形式。但这是怎么一种购买形式还是不太明确的。如果属于被拆迁户用原有房屋的所有权去交换取得新房屋的所有权,毫无疑问这个产权调换是属于营业税销售不动产的征税范围的。如果不是,则还要具体讨论。这个就涉及到要探讨城市土地出让的程序和法规的问题。对于这个问题,我们在案例的难点探讨中和大家再具体讨论。总之,对于被拆迁户取得的拆迁补偿的流转税处理问题在实务中仍是一个有争议的问题。

一、房屋拆迁过程中对被拆迁人(单位或个人,以下同)的税收政策

(一)被拆迁人与拆迁人(单位或个人,以下同)实行房屋产权调换形式补偿的,被拆迁人因房屋结构和面积原因所取得的结算价款,暂不征收营业税及附加税费。

(二)在拆迁原房过程中,被拆迁人选择货币补偿(安置)方式,所取得的货币补偿(安置)价款,暂不征收营业税及附加税费。

二、房屋拆迁过程中对拆迁人的税收政策

(一)在现房安置方式中,对拆迁人向被拆迁人收取的结构价差,经各区县(自治县、市)地方税务局审查后,暂不征收营业税及附加税费;对因各种原因增加还房面积而收取的房屋价款,应征收营业税及附加税费。

(二)拆迁人与被拆迁人实行房屋产权调换形式补偿的,拆迁人向被拆迁人收取的结构价差,经各区县(自治县、市)地方税务局审查后,暂不征收营业税及附加税费;对因偿还房面积超过原房面积而收取的结算价款,应征收营业税及附加税费。

企业所得税

对于拆迁费的企业所得税处理,目前并没有明确的单行文规定。在《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发[2006]31号文中只是提到了开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用,包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等。即拆迁费是作为开发直接费进入开发成本的成本。

个人所得税

《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》财税[2006]45号文:

对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款,免征个人所得税。

土地增值税

1、根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定:拆迁补偿费作为房地产开发成本属于进行土地增值税清算时的扣除项目。

2、对于房地产开发企业进行产权调换进行拆迁补偿的,根据国税函[2007]768号的文件精神,房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户,我们是认定其获得了相应的经济利益的。而根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定,收入包含转让房地产的全部价款及有关经济利益。因此,我们认为一般情况对对拆迁调换房,对房地产企业征收土地增值税也是有法律依据的

具体请咨询当地税务机关。
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