2021-07-21 08:29:14

提出如下问题:
老师好！，我司属于制造业，因有部分闲置土地被当地政府收储（协议收储），该土地基本上属于空地（有做土地平整、道路、路灯、绿化、围墙等配套设施均完善），部分地块有一些配套建筑，请问以下几个问题：

1、在无政府规划文件的情况下，对于政府收储土地，我司土增税是否要缴纳？

2、如不缴纳，有何法律法规作为不缴的依据？

3、、如需缴纳土增税，我司的扣除项目该如何计算？（公司通过土拍取得的土地，相应的土地出让金及税费的单据齐全。地上配套设施、配套建筑物均为委外建造，可区分相应的成本费用，但无购房发票。）

4、道路、路灯、绿化、围墙等地上配套设施能否列入扣除项目的建筑成本中？

5、土地的出让成本及配套建筑、配套设施等能否参照每年加计5%的计算方式计算扣除项目金额；

6、在政府收储已有评估报告（确认收储价格）的情况下，我们企业本身是否还可另外再请评估公司对土地价值再评估作为我司的扣除项目基础？还是只能对地上建筑物及配套设施的价值进行评估？

以上，问题较多较细，请老师详细解答，谢谢！


尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

土地增值税：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第八条规定：“有下列情形之一的，免征土地增值税：
……
　　（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。”
二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十一条规定：“ ……条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。”

土地增值税扣除成本的规定：
第一，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。”
第二，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
(六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。”
第三，根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条第二款规定：“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”
第六条规定：“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

1和2：您公司要根据实际情况来判断是否符合（财法字〔1995〕6号）第十一条规定：符合的话，可以享受免土地增值税，否则不免。
3.您公司是转让土地使用权及建筑物，不可能存在购房发票，有相应的成本费用就可以。
4.道路、路灯、绿化、围墙等地上配套设施属于土地附着物，在计算土地增值税时可以扣除。
5.加计5%扣除的只能是旧房，您公司是土地使用及建筑共同转让，不能适用5%加计。
6政府的评估价格，您公司认可并当地税务机关认可的前提下，可不用再进行评估，如您公司计算的土地增值税与税务机关认可的存在差异，税务机关可能会重新核定评估价格及扣除项目。

提供以上供您参考，如还有疑问请再次提出，谢谢！

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