2021-11-25 12:48:15

提出如下问题:
我司房屋所在地与经营所在地一致，现一次性收取承租方半年房屋租赁费，请问发票是否需要在收到租金时全额开具（一次性开具6个月）？以及增值税需如何缴纳？谢谢！


尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

您好，

1、如果是租赁方，一次性开具一年的租赁发票，收一年的租金，其会计分录如下：
收到一年的租金并一次性开具发票，一次性计入收入。
借：银行存款
贷：其他业务收入（主营业务收入）
贷：应交税费---应交增值税
其成本费用可以一次性计入其他业务支出。
2、如果是承租方，租金一年一次性收取的会计分录：
借：管理费用-租赁费
借：预付账款-待摊费用（房租）
贷：银行存款或库存现金

一、增值税纳税义务发生时间。《营业税改征增值税试点实施办法》( 财税〔 2016 〕36号附件1 )第四十五条规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

　　即房屋出租增值税纳税义务发生区分四种情形：一是先开发票即发生增值税纳税义务;二是预收租金，在预收的当天发生纳税义务，这是特殊情形;三是合同约定的收款时间为增值税纳税义务发生时间，即便约定的收款时间未收到租金也发生增值税纳税义务;四是未签订租赁合同或者未约定付款时间，在租赁服务完成的当天发生增值税纳税义务。因此，一次性预收房屋租金，在预收的当天发生增值税纳税义务。

根据《企业所得税法实施条例》第十九条规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。换句话说，无论租赁服务是否发生，也不论合同约定的承租人应付租金的当日是否实际收到租金收入，均应按照合同约定的承租人应付租金的日期按应收金额确认租金收入。另据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》( 国税函〔 2010〕79号 )第一条规定：企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据收入与费用配比原则，出租人“可”对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

　　注意：一、对租赁期限跨年度的租金可以分期均匀计入相关年度收入条件的有两个：一是交易合同或协议中规定租赁期限跨年度;二是租金提前一次性支付。二个条件均符合的，可以根据收入与费用配比原则，出租人对已收取的租金收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入，分期纳税。否则于收到当期一次性确认。二、租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，出租人“ 可 ”在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。也可以不选择分期均匀计入相关年度收入，仍然选择按照合同约定的承租人应付租金的日期按应收金额确认租金收入。比如在收到的当期一次性确认收入仍然是亏损的情况下，就完全没有必要分期均匀确认收入。

　　会计处理。根据《企业会计准则第21号——租赁》规定，对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益;其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。通常情况下，企业取得出租不动产的收入应在租赁期内分期确认收入。

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