提出如下问题:
老师：你好，地下非人防无产权车位，在企业所得税上，是否应该作为公共配套设施处理、而不是作为单独的开发产品处理，请教税法的依据或税务对这方面的答疑？
尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:您好，
一、车位的种类
结合房地产企业相关的税法条例对于车位可以分为以下两种：
（1）人防车位：所谓人防工程，是指为了保障战乱时期人员的掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的位于地下的防护建筑，根据《中华人民共和国防空法》第五条：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。所以对于房地产企业占用人防设施而建设的车位房地产企业可以出租，且取得的收益归房地产企业。
（2）非人防车位：非人防车位是指没有人防功能的车位。非人防车位又可分为有产权的车位和没有产权的车位。
无产权车位：没有产权的车位是没有出售权利的，只能进行租赁行为。房地产企业只能通过与业主签订租赁合同进行交易，租赁年限双方应在合同中明确列示，但根据《合同法》第214条规定:\"租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。\"就是说租赁车位时最长期限只能是20年，20年之后只能重新租赁。
有产权车位：有产权的车位一般其所有权属于开发商，开发商有权进行出售或者出租。它的使用年限一般与房屋的土地使用权一致。
当前对于非人防车位能否作为公共配套设施计入商品房开发成本，进行税前扣除？成为一个热议的话题。
二、非人防车位涉及的企业所得税处理
依据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号印发）第三十三条“企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理”。的规定，其中利用地下基础设施形成的停车场所是指房地产开发企业利用建设地下基础设施比如下水管道和供电管道时剩余其他空间所形成的停车场所。企业对项目中地下非人防车位的成本支出，可作为公共配套设施，分摊给地上可售部分，予以税前扣除。
但是对于房地产开发经营业务中，公共配套设施成本费用的归属，我们不能以偏概全，仅依据一条条例贸然下结论。依据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号印发）第二十七条第五点：公共配套设施费，指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。其明确的界定了公共配套支出的三个性质——实际发生的支出、独立的支出和非营利性支出，其中“非营利性”是公共配套支出的实质性要求。
同时第十七条规定，企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。该条款规定了公共配套支出税前扣除的一般方法，只要属于公共配套支出的，就可以直接在可售面积中分摊并依法扣除。
对照上述规定，房地产企业开发的非人防车位如满足“开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的”条件的，可按照公共配套设施处理，其成本支出在地上可售面积分摊记入开发成本并扣除。对于房地产企业利用地下基础设施形成的停车场所应按公共配套设施费计入开发成本，待停车场所出售时，一次性确认收入，同时不能再结转成本。
但是对于房地产开发企业单独建造的停车场所和不符合公共配套设施要求的比如：具有营利性的非人防地下车位，都应作为单独的成本对象或是企业资产予以核算，而不能作为公共配套设施支出在开发成本中扣除。后期实现收入时，按照收入成本配比的原则，对应的结转相应的其他业务成本。
三、非人防车位涉及的土地增值税处理
按照《国家税务总局 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四项、土地增值税的扣除项目，第三条 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
按照《国家税务总局 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三项，非直接销售和自用房地产的收入确定，第二条：房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
根据以上税法条例可判断出，针对有产权的非人防车位其销售收入应当计入土地增值税应税收入，同时允许扣除其对应的成本。针对无产权非人防车位的租金收入不计入土地增值税应税收入，同时不再扣除其对应的成本费用（不同地区处理的方法不同，具体参照地方税收政策细则执行）。针对人防车位其产权属于国家所有，通常情况下，由其产生的租金不计入土地增值税应税收入，但因建设人防车位产生的成本费用允许在土地增值税前扣除。
四、总结
综上所述，对非人防车位涉及的企业所得税进行处理时，满足公共配套设施费相关规定的非人防车位可按照公共配套设施处理，其成本支出在地上可售面积分摊记入开发成本并扣除。对于利用地下基础设施建设的停车场所应作为公共配套设施费计入开发成本，待停车场所出售时，一次性确认收入，同时不能再结转其成本。对非人防车位涉及的土地增值税进行处理时，有产权的非人防车位其销售收入应当计入土地增值税应税收入，同时允许扣除其成本。
京公网安备 11010802021794号
