2024-08-28 11:13:45

提出如下问题:
甲乙双方均为房地产开发企业，甲方拥有土地，准备转让给乙方，但是国家不允许直接转让未经开发的土地，故甲乙双方签订合作开发协议，允许乙方在甲方土地上开发，待开发至25%时，甲方把土地使用权过户给乙方，乙方分期转款给甲方。问题：1.甲方自取得土地使用权至今未办理不动产权证，是否需要缴纳土地使用税；2.增值税纳税义务发生时间、税率；3、土地增值税成本问题；4、企业所得税成本问题；5、印花税问题。


尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

1.甲方自取得土地使用权至今未办理不动产权证，甲方需要缴纳土地使用税。
国家税务局关于检发《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》的通知   
（1988）国税地字第15号 
四、关于纳税人的确定
    土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。

2.增值税纳税义务发生时间为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天，税率9%；
财政部 国家税务总局
关于全面推开营业税改征增值税试点的通知
财税〔2016〕36号
附件1：
营业税改征增值税试点实施办法
第一章 纳税人和扣缴义务人
第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：
（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

3、土地增值税成本为取得土地使用权支付的价款及相关税费。

4、企业所得税成本取得土地使用权支付的价款及相关税费
5、印花税的计税基数为合同转让价款，税率万分之五。

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