2026-03-05 12:28:58

提出如下问题:
企业2008年购入房产，自用至2024年，2025年起对外出租。2008年房屋购买原值和首次达到使用状态装修费用没有抵扣进项税，2008-2025年期间，房屋用于企业自用期间维修、保养、装修、改造等进入当年损益的费用相关进项税已经抵扣。2026年起公司要以简易计税对外出租该房产，请问，2008-2024年期间发生的维修、保养、装修、改造等用于该房产的费用相关进项税是否需要做进项税额转出处理？


尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

您好，

你公司 2008 年购入房产，2026 年起专用于简易计税的出租业务，此前已抵扣的、与该房产相关的维修、保养、装修、改造等费用进项税，应按不动产净值率计算转出。
一、政策依据
国家税务总局公告 2019 年第 14 号第六条：已抵扣进项税额的不动产，改变用途、专用于简易计税项目的，按以下公式计算不得抵扣的进项税额并转出：
不得抵扣的进项税额 = 已抵扣进项税额 × 不动产净值率不动产净值率 =（不动产净值 ÷ 不动产原值）× 100%
你公司房产2008 年购入、原值与初始装修未抵扣进项税，但2008–2024 年维修 / 装修 / 改造等费用已抵扣进项税，这部分属于 “已抵扣进项税额” 范畴，需纳入计算。
二、关键口径（实务判定）
1、“不动产原值” 口径
指2008 年购入时的房屋原值 + 首次达到可使用状态的装修支出（你公司这部分未抵扣进项税）。
后续维修、保养、装修、改造等费用化支出，不计入不动产原值，仅作为 “已抵扣进项税额” 的组成部分参与计算。
2、“不动产净值” 口径
按会计折旧 / 摊销后的账面净值（原值 - 累计折旧）计算，与会计口径一致。
3、“已抵扣进项税额” 口径
仅统计2008–2024 年期间，你公司实际抵扣的、与该房产相关的维修、保养、装修、改造等费用对应的进项税额。
2008 年购入房产及初始装修的进项税未抵扣，不参与转出计算。
三、计算示例（便于理解）
假设：
房产原值（2008 年购入 + 初始装修）：1,000 万元
截至 2025 年末（改变用途前）账面净值：400 万元
2008–2024 年维修 / 装修 / 改造等已抵扣进项税额合计：20 万元
计算：
不动产净值率 = 400 ÷ 1,000 × 100% = 40%
应转出进项税额 = 20 万元 × 40% = 8 万元
四、实操要点
1、转出时点：在2026 年 1 月（房产转为专用于简易计税出租的当月） 做进项税额转出，计入相关成本 / 费用。
2、账务处理

借：主营业务成本/其他业务成本 8万元
贷：应交税费—应交增值税（进项税额转出） 8万元
3、申报处理：在增值税纳税申报表附列资料（二）“进项税额转出额” 对应栏次填报。
4、注意：若房产后续又转回一般计税项目，可按净值率计算转回可抵扣进项税额，但需符合政策条件并留存备查资料。
五、总结
你公司情形：必须转出。
计算基数：仅针对 2008–2024 年已抵扣的维修 / 装修 / 改造等进项税，按不动产净值率计算转出。
操作：在2026 年 1 月完成转出申报与账务处理。

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